ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ 16/21.5.2024
της ΣΥΝΤΟΝΙΣΤΙΚΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΩΝ ΣΥΛΛΟΓΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ
[Αρ. Πρωτ. 384]

Θέμα: ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΠΑΙΤΗΣΗ ΠΡΟΣΑΡΤΗΣΗΣ ΤΟΥ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟΥ ΠΛΗΡΟΤΗΤΑΣ

Με την παρούσα Εγκύκλιο ομαδοποιούνται και κωδικοποιούνται τα ειδικά ζητήματα που προέκυψαν από την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας και παρέχονται σχετικές οδηγίες.

Μεταξύ άλλων:

• Πράξεις κατάργησης εμπραγμάτων δικαιωμάτων όπως, ενδεικτικά, είναι η παραίτηση από το δικαίωμα της επικαρπίας, η κατάργηση σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών, η παραίτηση από το δικαίωμα της κυριότητας υπέρ του Δημοσίου/ΟΤΑ: Δεν απαιτείται προσάρτηση Πιστοποιητικού Πληρότητας 
• Σύσταση οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών: Απαιτείται η προσάρτηση Πιστοποιητικού Πληρότητας για το οικόπεδο με το κτίριο (εφόσον υπάρχει)
• Τροποποίηση Σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών: πρέπει να εξετάζεται κατά περίπτωση αν αφορά σε στοιχεία εμπράγματου δικαιώματος (λ.χ. η τροποποίηση του ποσοστού αναγκαστικής συγκυριότητας στα κοινά πράγματα), οπότε απαιτείται η προσάρτηση του Πιστοποιητικού Πληρότητας. Δεν απαιτείται η προσάρτηση του Πιστοποιητικού Πληρότητας όταν τροποποιείται η σύσταση οριζοντίου / καθέτου ιδιοκτησίας ως προς τις περιγραφές και όρια αυτών.
• Πλήρωση διαλυτικής αίρεσης: δεν συνιστούν μεταβίβαση, επομένως δεν απαιτείται η προσάρτηση του Πιστοποιητικού Πληρότητας.
• Αναβλητική αίρεση: Απαιτείται η προσάρτηση του του Πιστοποιητικού Πληρότητας στην συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης ακινήτου υπό αναβλητική αίρεση, καθώς με αυτή την πράξη συνάπτεται η ενοχική και εκποιητική σύμβαση της μεταβίβασης, με την επέλευση των αποτελεσμάτων της τελευταίας να αναβάλλονται έως το χρονικό σημείο που θα συμβεί και εφόσον συμβεί το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτήθηκε η επέλευση των αποτελεσμάτων της αίρεσης.
• Αναβλητική αίρεση: Στην συμβολαιογραφική πράξη, με την οποία αποδεικνύεται / διαπιστώνεται η επέλευση του γεγονότος και η πλήρωση της αίρεσης δεν απαιτείται η προσάρτηση του Πιστοποιητικού Πληρότητας καθώς με αυτή δεν επέρχεται εμπράγματη μεταβολή δεδομένου ότι η ολοκλήρωση της εκποιητικής σύμβασης της μεταβίβασης επέρχεται αυτοδικαίως (ipso jure) και ανεξάρτητα από τη θέληση, την σύμπραξη ή την γνώση των μερών.
• Σύσταση οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών και μεταβίβαση στην ίδια συμβολαιογραφική πράξη / σε περισσότερες διαδοχικές συμβολαιογραφικές πράξεις την ίδια μέρα: εκδίδεται ένα Πιστοποιητικό Πληρότητας Κτιρίου που αφορά στο οικόπεδο με το κτίριο (εφόσον υπάρχει).
• Εφαρμογή παρ. 9Α άρθρ. 98 Ν. 4495/2017 όπως ισχύει: Για την εφαρμογή της παρ. 9Α του άρθρ. 98 Ν. 4495/2017 όπως ισχύει απαιτείται: (α) αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη, (β) η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση της αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής, (γ) υπαγωγή των αυθαιρεσιών όλων των εμπλεκομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών στο νόμο. Οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν από κοινού σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς τροποποιήσεως της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν ή κατανείμουν, αμοιβαίως, τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς να θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών των αμοιβαίως θιγομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Συνεπώς, για την εφαρμογή των σχετικών διατάξεων του άρθρ. 98 παρ.9Α Ν. 4495/2017 απαιτείται η υπαγωγή στο νόμο περί αυθαιρέτων όλων (και όχι μόνων ορισμένων) των εμπλεκομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών και η αντίστοιχη τροποποίηση της σύστασης από τους ιδιοκτήτες όλων των εμπλεκομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Δεν εμπίπτουν στην απαγόρευση του άρθρ. 82 παρ.1 α) Ν.4495/2017: Σύμφωνα με την παρ.1 περ. α) του άρθρ. 82 Ν. 4495/2017, «απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την παράγραφο 1α του άρθρου 81, ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την παράγραφο 1β του άρθρου 81, ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περιπτώσεων β΄, γ΄, δ΄ της παραγράφου 3 του άρθρου 81. Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία». Η ανωτέρω απαγόρευση αφορά μόνον στις εμπράγματες δικαιοπραξίες που αποσκοπούν στη σύσταση ή μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος. Η συγκεκριμένη απαγόρευση δεν αφορά, επομένως, στις περιπτώσεις κατάργησης εμπραγμάτου δικαιώματος.

Δεν εμπίπτουν στην απαγόρευση του αρ.82 παρ.1 α) Ν.4495/2017 και δεν απαιτείται Πιστοποιητικό Πληρότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας για τις κάτωθι πράξεις:

• η περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης
• η πράξη αποδοχής κληρονομίας
• η πράξη αλλαγής της επωνυμίας του Νομικού Προσώπου
• η πράξη αλλαγής της νομικής μορφής του Νομικού Προσώπου
• οι λοιπές πράξεις εταιρικών μετασχηματισμών που θεωρούνται εκ του νόμου καθολική διαδοχή
• η συμβολαιογραφική πράξη συναίνεσης του δανειστή για την εξάλειψη της υποθήκης
• η σύσταση υποθήκης εκ του νόμου ή με δικαστική απόφαση
• η εγγραφή προσημείωσης, η εξάλειψη υποθήκης ή προσημείωσης με δικαστική απόφαση
• η συμβολαιογραφική πράξη άρσης διαλυτικής αίρεσης, καθώς με τη πράξη αυτή δεν μεταβιβάζεται ούτε συστήνεται εμπράγματο δικαίωμα
• η συμβολαιογραφική πράξη της πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης, η οποία δεν συνιστά μεταβίβαση αλλά διαπίστωση της πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης και της επέλευσης των εκ του νόμου συνεπειών
  η μονομερής δήλωση πρόβλεψης θέσεων στάθμευσης του ν.1221/1981, διότι δεν αποτελεί δικαιοπραξία αλλά εκ του νόμου υποχρέωση για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Επιπλέον με την συγκεκριμένη δήλωση δεν μεταβιβάζεται ούτε συστήνεται εμπράγματο δικαίωμα.
• η μονομερής πρόταση μεταβίβασης εμπραγμάτου δικαιώματος διότι δεν συνιστά εμπράγματη δικαιοπραξία. Αντίθετα, η αποδοχή της πρότασης μεταβίβασης εμπραγμάτου δικαιώματος εμπίπτει στην ανωτέρω απαγόρευση διότι με τη πράξη αυτή ολοκληρώνεται η σύμβαση της μεταβίβασης ως εμπράγματη δικαιοπραξία με την επέλευση του εμπράγματου αποτελέσματος η συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον δεν αφορά σε στοιχεία εμπράγματου δικαιώματος (επί παραδείγματι αυτό συμβαίνει όταν με την εν λόγω πράξη προσδιορίζονται ποσοστά συγκυριότητας στα κοινά πράγματα)
• η πράξη σύστασης ή τροποποίησης σύστασης, με την οποία ορίζεται ή τροποποιείται η αποκλειστική χρήση κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων δεν εμπίπτει στην απαγόρευση του άρ.82 παρ.1 α) διότι η αποκλειστική χρήση δεν αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα και δεν απαιτείται για τις πράξεις αυτές Πιστοποιητικό Πληρότητας
• η συμβολαιογραφική πράξη κατάργησης σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών (βλ. σχετ. Εγκύκλιο)
• η συμβολαιογραφική πράξη Κανονισμού διηρημένης ιδιοκτησίας (άρθρα 4, 5, 9, 13 Ν.3741/1929), διότι με αυτή ρυθμίζονται κανονιστικού περιεχομένου ζητήματα των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών που αφορούν στην οργάνωση και λειτουργία των διηρημένων ιδιοκτησιών καθώς και την διοίκηση και διαχείριση των κοινών μερών ή των αυτοτελών ιδιοκτησιών και δεν συστήνεται ούτε μεταβιβάζεται εμπράγματο δικαίωμα
• η συμβολαιογραφική πράξη παραίτησης από το δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου υπέρ του Δήμου ή του Ελληνικού Δημοσίου και από το δικαίωμα περί αποζημίωσης με σκοπό αυτό να καταστεί κοινόχρηστο, διότι με την πράξη αυτή δεν συστήνεται ούτε μεταβιβάζεται αλλά καταργείται εμπράγματο δικαίωμα.